公积金贷款首付与商业贷款倒挂还需进一步考量

发布日期： 2020-07-01 09:52:46 来源：证券日报-中国经济网

作为我国住房制度改革的产物，住房公积金制度日益成为地方政府改善居民居住环境、保障房地产市场平稳健康发展的稳定器与助推器。然而，由于其仍存在着覆盖面窄、办理提取和贷款时手续繁琐、耗时较长，以及使用率偏低等问题，最近几年，业界对于加快公积金制度改革的呼声日趋高涨。

“现行的《住房公积金管理条例》在规范住房公积金缴存比例、规范发放贷款等方面确实发挥了很大作用，但随着房地产市场的迅猛发展，住房公积金在某些方面确实已显现出不少问题。”方正证券房地产首席分析师夏磊在接受《证券日报》记者采访时举例说，对于一些生活在房价较高城市中的存缴职工来说，普遍存在公积金可贷额度不足、对购房支持力度不够等问题。

如对许多低收入者而言，虽然其长期缴纳住房公积金，但落脚到具体买房时便会发现，在享有公积金低利率贷款的同时，可能还要一次性拿出更多的首付款。以北京一套400万元的商品房来计算，按照现有35%的首付比例来说，其贷款金额需要260万元，而目前公积金最高贷款额度为120万元，也就是说，其首付至少要拿出280万元。

夏磊认为，对于房价高企的一线及部分热点二线城市来说，多数购房者会在遇到上述现象时选择组合贷款的方式，但由于组合贷款不仅手续更为复杂，且耗时更长，因而又有大部分的购房者直接放弃低利率的公积金贷款，转向商业贷款。可以说，在一二线城市中，公积金贷款最高额度与房价不匹配的现象非常严重。

为了更好的保障房地产市场平稳健康发展，国务院法制办已经向社会公开征求意见。据记者了解，《住房公积金管理条例》的修订工作也在进行当中。与此同时，国务院办公厅今年3月份印发的《国务院2017年立法工作计划的通知》，也将起草修订《住房公积金管理条例》列为今年全面深化改革中的急需项目。

在住房和城乡建设部部长陈政高看来，公积金条例的修订主要是为了解决三个方面的重要问题，一是从体制上保证公积金的安全，因为这是老百姓的住房钱;二是如何降低门槛让低收入家庭能够买得起房，也能租得起房;三是怎么更好地发挥公积金的作用。

“虽然《住房公积金管理条例》的修订会进一步考虑到低收入者的现实情况，但却不能解决首付款的问题。”夏磊表示，由于公积金的存缴比例是和收入呈正相关关系的，即收入低、公积金存缴额就低，所以在低收入的基础上其首付款的积累就一定有限。这一点，并不会因为条例的修订而改变。不过在提取方面，收入者仍然可以通过租房等方式进行提取。至于在管理模式上，虽然业界一直有所讨论，但进展相对缓慢。目前全国有342个公积金中心是地方自主管理的，由于住房问题具有较强的地方属性，所以各地政策、管理模式也各不相同。如果单纯从资金管理的角度来看，肯定是中央统一管理的效率更高、安全性更有保障，但这样一来却也失去了地方管理的主动性。整体来看，考虑到路径依赖问题，地方和中央模式各有利弊，所以如何在管理模式上破题，还需进一步考量。

易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从管理模式上看，公积金各地独立运营导致其和人口流动等问题形成了较大的冲突，换句话说，对于一个离职的员工来说，因为工作地点变动而导致公积金的缴存、提取等都会有较大的不便。除此之外，公积金转商业贷款等方面的制度创新也需要变化，这样有助于公积金和商业贷款实现更好的衔接。